É POSSÍVEL VENDER UM IMÓVEL FINANCIADO? COMO PROCEDER COM ESSA VENDA DE FORMA SEGURA?

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            A maioria das pessoas somente consegue obter um imóvel próprio por meio de um financiamento bancário. No entanto, por motivos alheios a vontade de quem compra financiado, pode haver a necessidade de pôr esse imóvel a venda sem tê-lo quitado. Nesse momento, paira a dúvida se é possível vender um bem que ainda não lhe pertence.

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            Quando alguém financia um imóvel, tem sobre o mesmo somente o direito de usufruto. Ou seja, o direito de usá-lo. Também se tem o direito a permanecer no bem enquanto as prestações do financiamento estiverem em dia.

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 A propriedade do bem é da Instituição Financeira que financiou a aquisição do bem por meio da famosa “Alienação Fiduciária”, cujo direito de propriedade só é transferido para a pessoa compradora depois que ela quitar o financiamento.  Até lá, cuidado ao usar a expressão “minha casa” por aí!

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            Há duas formas de se comprar um imóvel financiado: por meio do pagamento à vista ou do pagamento financiado. No pagamento à vista, o vendedor quita o saldo remanescente com a financeira, a fim de liberar o gravame (restrição de direito de propriedade), a fim de poder firmar e lavrar um novo contrato de compra e venda com comprador junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

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            Essa quitação pode ser feita pelo sinal da compra dado pelo novo comprador. Feito isso, a transferência da propriedade segue o seu trâmite normal.

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            Nesse ensejo, paira algumas dúvidas: o vendedor lucra algo com essa transação à vista ou apenas se livra do financiamento que contraiu? O que pagou é reembolsado? Se um Contrato de Compra e Venda só pode ser registrado em cartório mediante o desembaraço do imóvel perante a Instituição Bancária, qual o instrumento hábil para garantir que toda a nova negociação ocorra com segurança?

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            Antes de responder a essas perguntas, tratarei acerca do pagamento financiado. Nessas circunstâncias, é necessário que o comprador tenha crédito em uma Instituição Financeira para arcar com o valor venal do imóvel, mesmo ainda financiado. O banco financiador fará toda a apuração concernente ao imóvel: débito do contrato de financiamento vigente (com todos os juros e correções e descontos nele previstos ou não), condições do imóvel, valor de venda hodierno do bem e os dados do vendedor e comprador do bem.

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            Um novo contrato de financiamento envolvendo os três (vendedor, comprador e banco) será firmado. Será ajustado que o banco quitará o financiamento, dará o saldo remanescente ao vendedor, receberá uma quantia do comprador (tida como sinal) para o firmamento do novo financiamento do comprador e estipulará as parcelas do novo financiamento a ser arcado também pelo comprador, dentre outros. Todas as referidas etapas serão lavradas em cartório nos seus respectivos momentos e registradas perante o bem negociado.

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            É importante frisar que o novo contrato de financiamento imobiliário é levado a registro no Cartório de Imóveis sobre o bem negociado antes do valor ser liberado pelo banco. Na prática, o bem fica sob dois financiamentos por um curto período de tempo.

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            Nesse momento, outras dúvidas podem surgir tais como: é preciso que o financiamento seja com a mesma Instituição Financeira? Quanto tempo leva para proceder com o pagamento do vendedor e firmar o novo financiamento? É possível vender um imóvel financiado com parcelas atrasadas?

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            Atenção ! Se você deseja vender seu imóvel financiado, saiba que ele não pode ter nenhuma pendência tributária ou judicial. Portanto, toda a documentação inerente ao imóvel deverá estar rigorosamente em dia.

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            Além do que fora exposto, é importante saber que caso você deseje comprar ou vender um imóvel financiado, deverá ter a assessoria de um ADVOGADO e não de um corretor de imóveis. Do contrário, seria como se você precisasse fazer uma cirurgia cardíaca e fosse operado por técnico de enfermagem e não por um médico. Logo, a presença de um ADVOGADO é imprescindível e insubstituível numa negociação desse porte.

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            Para obter as informações concernentes as perguntas feitas, recomendo que consulte um advogado especialista em direito imobiliário em sua cidade. Caso você seja de João Pessoa ou Cabedelo, entre em contato comigo por qualquer desses meios para obter um consulta jurídica particular: 83-98729.7001 / dr.hertulio.adv@gmail.com

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